一手商铺、二手商铺哪个更值得投资？两种形态的商铺都具有投资价值，投资者在决定投资商铺之前要对影响商铺收益的基本因素进行综合考量和分析，这样才能做出比较合理的投资决定，从而获得相对稳定的投资收益。

对于投资者来说，与一手商铺相比，投资二手商铺有着诸多不同，比如如何考察商铺的实际价值，了解规划变更等等。

评估商铺价值

有别于一手商铺，二手商铺的价值可以评估，对于投资者来说，如何精确地确定商铺价值，这对投资的成败有着密切的关系。

为了控制风险，首先要做的就是对商铺进行考察，评估价值。有些投资者根据人流量的多少来决定商铺价值的大小，这是不可取的，因为人流量并不一定能够转变为有效购买力，这会影响到商铺的经营状况，进而影响到商铺的投资收益。

投资者在考察商铺价值时，可以根据商铺的租金，结合市场整体投资回报率来测算其价格，公式可简单表述为：（月租金×11）/单价＝收益回报率（11表示一年内出租11个月）。投资者在考察商铺的租金价格时，不要只看卖家提供的租赁合同，而是要到市场上多取一些点进行调查，以免因卖家提供虚假合同而上当受骗。

当心规划变更

商铺所在区域是否会面临规划方面的变更，这也关系到投资成败，需要小心谨慎。

对于一个商铺而言，其整体商圈的商业规划很重要。商铺的价值受到周边环境、商业规划的影响特别大。

如果购买了商铺之后，却面临着被拆迁的尴尬局面，这对投资者来说就要承担不小的损失了。所以了解规划变更信息是十分必要的，投资者不妨到规划部门了解一下，商铺所在位置是否存在新的规划方面的变更，或者也可以向周边的租客打听。

了解商铺性质

商铺性质要了解，商铺土地用途也要了解，以免留下后患。目前市场上有些地段的商铺原来是住宅，后来通过“居改非”改造而成，但土地使用证上注明的仍然是“住宅用地”。但房东出售时很可能按“商铺”出售，投资者购买的时候就要特别注意了。对于一些不是通过正规渠道批准的“居改非”，日后可能面临被取消的风险。

律师建议在签订合同时还要对房产证专门拟立一个条款，注明双方的约定和违约赔偿的方式。如果是私自“居改非”的商铺，投资存在很大风险，有可能无法办理营业执照，没有经营资格，所以不建议购买此类商铺。

摸清租赁状况

租客是否准备购买商铺？租期还有多长？室内装修部分如何处理等等，这些也是投资者需要提前了解清楚的。对于正在租赁过程中的商铺而言，面临的问题不少，需要提前处理。

首先要处理的是优先购买权。如果卖家已出租给别人，那么在转让时，业主通常需提前三个月告知租客出售事宜，因为租客享有优先购买权。

如果合同在有效期之内的，对买家有约束力的，因此对于自用目的的买家来说，要提前协商这个问题。提前把租约解除掉。如果卖家表示租客放弃了优先购买权，那么也必须由卖家提供相应的书面证据，作为合同中附生效条件的条款。

对房屋设备装修装饰的约定要详细。二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在买卖合同中要单独做个附件，列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要讲清楚。

厘清税费问题

税费如何承担，要提前了解。因为交易过程中卖家需要承担营业税等诸多税费，这是一笔不小的费用，所以还需要了解清楚，税费是不是包括在房价里面？

进行商铺交易，需要交纳的税费主要有：营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。

这些费用大概能够占到售房利润的一半。因此对于卖家来说，他可能不愿意承担如此大的开支。如果商铺报价中不包括税费，税费如何承担，就需要双方共同协商来决定，否则会因为税费分担问题而导致交易无法完成。

专业人士建议，对于公司出售商铺的情形，可以采用股权转让的形式来合理规避部分税费，因为这两者转让方式所缴纳的税费大不相同。

商铺，都具有投资价值。针对两种不同类型的商铺，投资者应该如何去比较呢？

比人口构成：不管是新铺还是二手商铺，决定其成败的主要因素是当地的消费者。因此在选择商铺的时候，一定要对当地的消费者购成进行对比。

一般说来，如果当地人口导入数量大，而且多为消费能力较强的白领构成，根据经济学常识，人们的消费水平会随着与收入正相关，因此区域内将会容纳更多的中高端商品专卖店，从而促使区域内租金水平的上升。

如何比人口构成呢？有个很简单的方法，即比较周边楼盘密度，以及楼盘的品质。一般情况下，楼盘密度大，而且多为知名开发商者，意味着人口数量大，而且购买人群也多为收入较高的群体。

比交通状况：交通便捷程度，在很大程度上决定人流到达的数量。一般而言，不管是繁华的城市中心地段，抑或是新晋社区商业“新贵”，无不具备交通便捷特点。因此不管是新铺，还是二手商铺，如果交通状况不甚理想，也表明未来的成长空间不会很大。

需要注意的是，不能选择靠近快速交通干道的商铺，此类商铺虽然具备交通便捷程度高的特点，但人流却无从汇集，无法带来人气。

比经营团队：商铺之于经营团队，犹如石料之于能工巧匠。一个有丰富管理经验的商业运营团队操盘，能够在极短时间内盘活一个商业项目，并使其具有很高的人气。

比较经营团队，也可以采用人力资源部门在面试求职者所惯常采用的办法——行为面试法，即通过管理团队过往的行为来预测他们未来的行为。在行为面试法中，最常用的几个问题是“过去做过什么”、“怎么做”和“取得什么结果”，投资者也可以借鉴这种方式来考察经营团队过去管理过哪些项目，是怎样管理的，取得效果如何。通过这样的对比，一般会对管理团队的经营能力有个大概的认识。

比规划前景：对于区域内的规划前景，也应该进行综合比较。相对而言，人口数量趋于稳定的区域，其上升空间显然不及不断完善过程中的区域，即使新兴板块内，当时人气较为冷清，配套不太成熟。

还需关注的是规划的变动情况。有些地段会出现规划调整的情形，这可能会导致原本为闹市区的地方，因为市政建设而突然改变了原来的面貌。所以应该小心谨慎。